福岡市の不動産売却や相続のサポートを行うハウジング・フィッターが売却の基礎をご紹介します。

家を売る理由は？

買主への売却理由の伝え方

不動産売却では、その不動産を買いたいという買主を見つけて売ることになります。買主としては、購入後の生活に影響を与える可能性もあるため「なぜこの物件を売りたいのか」という理由を知っておきたいものです。プライバシーも関わるため悩みどころではありますが、売却理由はどこまで伝えるべきなのでしょうか。

売却理由の売却額への影響

物件に見た目からわかるような瑕疵があった場合、売却額は確実に下がります。そのほか、瑕疵にあたるものがあった場合は確実に伝え、買主が後から「だまされた」と感じないようにすることが重要です。ただし、離婚などが理由で売却する場合などは瑕疵にはあたりませんので、無難な内容を伝えるだけで問題ありません。

不動産査定

「不動産査定」とは、不動産がいくらで売れるのか不動産会社が査定を行うことです。不動産の価格はさまざまな条件を調べることで算出でき、不動産会社の多くは無料で査定を行っています。査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。

• 机上査定

  不動産会社が事前に売主様からヒアリングした内容などをもとに、査定する方法です。不動産の立地条件や路線価、周辺の相場などをもとに算出します。

• 訪問査定

  不動産会社が現地調査を行って、詳細な条件をもとに価格を算出する査定方法です。机上査定ではわからないことまで詳しく調べられます。

チェック項目

査定費用

不動産査定は、ほとんどの不動産会社が無料で行っています。査定は不動産会社にとって営業の一環であり、不動産を売却することで仲介手数料を得ることが不動産会社にとっての利益になるからです。なお、有料で行われる査定の多くは不動産鑑定士による不動産の評価額を調べるものであり、不動産会社による通常の査定とは異なります。

媒介契約

不動産会社に依頼して不動産売却を行う際には、不動産会社と売主様との間で「媒介契約」という契約を結びます。媒介契約には、不動産会社による売却活動や売主様との契約期間、仲介手数料など、仲介売却に関する詳細な条件が記載されています。媒介契約のメリットは、事前に詳細な契約内容を明確にすることでトラブルが起きにくくなることです。

3種の媒介契約

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類に分かれます。

レインズ

不動産に関する情報は、不動産会社ごとに異なっているのが普通でした。しかし現在では 「REINS（レインズ）」というコンピュータネットワークシステムを活用することで、全国の不動産情報が集められています。

レインズとは、全国から集められた物件情報が登録された不動産会社共通のデータベースです。専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は指定の期間内に不動産をレインズに登録する必要があります。

各地の不動産会社が持っている情報はレインズのネットワークで集約されるため、どこの不動産会社からでも簡単に必要な物件情報を検索できるようになります。

囲い込みのリスク緩和

以前の不動産業界の問題として、「囲い込み」というものが挙げられます。囲い込みとは、売主から売却依頼を受けた物件情報を他の不動産会社には共有せず、自分の顧客にだけ紹介して利益を得ようとする手法です。

囲い込みをすることで不動産会社は売主・買主の両方から仲介手数料を得られる反面、それでは売主が要望に合う買主に売却できるチャンスが減ってしまいます。そこで生まれたのがレインズです。

メリット

レインズに登録することによって、以下のようなメリットが得られます。

• 物件を早期売却できるようになる
• 複数の不動産仲介会社に売却依頼をする必要がなくなる
• 売主が作成した間取り図をレインズから公開できる

事前準備・必要な書類まとめ

不動産売却の際には、手続き開始から売買契約締結までの間にさまざまな書類を用意する必要があります。