不動産売却で使える税金控除・特例まとめ｜福岡の不動産屋が解説！
不動産を売却するとなると、基本的には売却額に応じて税金がかかることになります。しかし条件を満たした不動産売却であれば、税金控除などの特例を適用できるため、支払う税金を減額可能です。
当記事では、不動産を売却するときに使える税金控除などの特例をわかりやすく紹介します。記事を読むことで、不動産を売却しやすくなるでしょう。
不動産売却で使える税金控除・特例
不動産売却で使える税金控除や特例には、さまざまな種類があります。ここでは、以下の不動産売却で使える特例について解説していきます。
・マイホームを売ったときの特例
・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・特定のマイホームを買い換えたときの特例
・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
・住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例
マイホームを売ったときの特例
マイホームを売ったとき、条件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を適用できます。
3,000万円特例控除を利用すると、それから2年の間は再適用ができません。また、賃貸用のマンションやセカンドハウスには利用できないためご注意ください。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
売却するマイホームの所有期間が10年より長かったとき、譲渡所得税に軽減税率を適用できる特例です。
通常の長期譲渡所得の税率は20.315％かかりますが、特例を適用すると税率が14.21％になり、6％程度もの税率の軽減が受けられます。ただし、譲渡所得が6,000万円を超えた部分は、本来の譲渡所得の税率で計算されるため注意しましょう。
特定のマイホームを買い換えたときの特例
売却したマイホームより、高額な住居に買い換える際に利用可能です。適用させることで、今まで住んでいたマイホームの譲渡所得税の納付を先延ばしにできます。予算を新居の購入費用に充てられるため、買い換えしやすいというメリットがあります。
なお買い換え特例は、10年以上住んでいた物件でないと適用できないため注意が必要です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
一人暮らしをしていた方が亡くなり、その空き家を相続した方が売却する際に使える特例です。不動産を売ったことで発生した譲渡所得から、最大で3,000万円が控除されます。
適用には、「建物も相続している」「相続した日から3年後の年末までに売った」といったさまざまな条件を満たしている必要があります。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例
5年より長い期間保有しているマイホームを売った際、住宅ローンが残っていてなおかつ損失が発生する場合、損失をその年のほかで発生した所得から一定額差し引けます。さらに、その年に差引できなかった分の金額は、翌年からの3年間繰り越して控除可能です。
損失が出た場合でも、救済措置として税金が控除される可能性があると覚えておきましょう。
不動産売却で税金控除を使うための確定申告の手順
特例を適用させるためには、 不動産を売った翌年に確定申告を実施する必要があります。以下からは、確定申告の手順について解説します。
書類を用意する
まずは確定申告で使用する書類を集めましょう。 不動産売却を行った際に必要となる主な書類は、以下の通りです。
・確定申告書第一表、第二表（B様式）
・確定申告書第三表（分離課税用）
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピー
・仲介手数料などの領収書
・不動産の全部事項証明書
譲渡所得の税率を計算する
まずは譲渡所得の税率を算出します。譲渡所得の税額は、以下の式で計算可能です。
譲渡所得 = 物件を売却した金額 - （物件の購入費用 + 売ったときの諸費用）
譲渡所得税額 ＝ （譲渡所得 - 特別控除額） × 税率
確定申告書を記入する
「譲渡所得の内訳書」に収入や譲渡費用、取得費などを記載します。そのあと、「確定申告書第三表（分離課税用）」に収入・所得・分離課税の対象となる税額などを転記しましょう。
税務署に申告する
書類をまとめて必要事項を記入し、税務署に提出しましょう。税務署や確定申告の会場で直接渡す・税務署に郵送する・e-Taxを用いてネット上で提出するなど、提出にはさまざまな方法があります。
まとめ
不動産を売却する際、税金控除などの特例を使うことで節税になります。また税金控除を適用させるためには、税務署に確定申告を行う必要がありますので忘れないようにしましょう。
福岡の不動産に強いハウジング・フィッターでは、不動産売却での税金控除についてもサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。